Konut Finansmanı Nedir?: Hesaplama, Oranlar ve Başvuru Rehberi 2026

Ev sahibi olmak, pek çok kişi için finansal güvenliğin temel taşı ve en büyük hayallerden biridir. Ancak 2026 yılı itibarıyla değişen ekonomik dinamikler, güncellenen BDDK yönetmelikleri ve farklılaşan bankacılık modelleri, bu süreci detaylı bir araştırma gerektiren bir yolculuğa dönüştürmüştür. Bu noktada konut finansmanı, özellikle faiz hassasiyeti olan ve katılım bankacılığı prensiplerini tercih eden yatırımcılar için en önemli araçlardan biri olarak öne çıkmaktadır. Geleneksel konut kredisinden farklı işleyen bu sistem, doğru anlaşıldığında bütçeniz için ciddi avantajlar sağlayabilir.

Bu rehberde; 2026 yılı güncel kâr payı oranlarından “İlk Evim” kampanyası beklentilerine, ikinci konut alımındaki kredi sınırlamalarından katılım bankacılığının çalışma prensiplerine kadar aklınızdaki tüm sorulara yanıt bulacaksınız.

Konut Finansmanı Nedir?

Konut finansmanı, en temel tanımıyla tüketicilerin konut edinmeleri amacıyla finansal kuruluşlardan sağladıkları fon desteğidir. Ancak yasal ve teknik olarak, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ve teminat altına alınan özel bir sözleşme türüdür. Halk arasında genellikle “mortgage” veya “konut kredisi” ile eş anlamlı kullanılsa da, özellikle katılım bankacılığı terminolojisinde “finansman” kavramı, işleyiş biçimi açısından geleneksel krediden ayrılır.

Bu sistem, bankaların sağladıkları kredileri İpotek Teminatlı Menkul Kıymet (İTMK) olarak sermaye piyasalarına ihraç ederek fon yarattığı, 5582 sayılı yasa ile çerçevesi çizilmiş bir yapıdır. Bu sayede bankalar, verdikleri uzun vadeli borçları ikincil piyasalarda nakde dönüştürerek piyasaya likidite sağlamaya devam edebilirler.

Konut Finansmanı ve Konut Kredisi Arasındaki Farklar

Yatırımcıların en sık karıştırdığı iki kavram olan “kredi” ve “finansman” arasında, sonuç aynı gibi görünse de yöntem açısından köklü farklar bulunur. Geleneksel bankalar “Konut Kredisi” adı altında size nakit para verir ve bu paranın kullanım karşılığı olarak “faiz” geliri elde eder. Borçlu ile banka arasındaki ilişki, borç veren-borç alan ilişkisidir.

Buna karşın katılım bankalarının sunduğu konut finansmanı modelinde nakit kredi verilmez. Bunun yerine, banka sizin almak istediğiniz evi satıcıdan peşin olarak satın alır ve üzerine kâr payını ekleyerek size vadeli olarak satar. Burada oluşan maliyet farkı “faiz” değil, ticari bir alım-satım işleminden doğan “kâr payı” olarak adlandırılır.

Katılım Bankacılığı Konut Finansmanı Nasıl Çalışır? (Caiz mi?)

Katılım bankacılığı prensiplerine göre işleyen konut finansmanı modeli, İslami finansta “Murabaha” (Maliyet Artı Kâr Satışı) olarak bilinir. Bu modelin işleyişi şu şekildedir: Müşteri beğendiği evi bankaya bildirir. Banka, gayrimenkulün ekspertiz değerini belirler ve mülkü satıcıdan satın alır. Hemen ardından, önceden belirlenen bir kâr oranıyla mülkü müşteriye taksitle satar.

Bu işlemde paranın parayla satılması (faiz) durumu söz konusu değildir; ortada bir mal (konut) ticareti vardır. Bu nedenle İlahiyat Danışma Kurulları ve faizsiz bankacılık otoriteleri, murabaha yöntemiyle yapılan konut finansmanını İslam fıkhına uygun (caiz) olarak değerlendirmektedir. Ziraat Katılım, Albaraka Türk ve Kuveyt Türk gibi kurumlar bu prensiple çalışır.

2026 Güncel Konut Finansmanı Oranları ve Maliyetler

2026 yılı Şubat ayı itibarıyla konut finansmanı piyasası, sıkı para politikasının etkilerini hissetmeye devam etmektedir. Merkez Bankası’nın faiz kararları ve enflasyonla mücadele stratejileri, konut finansmanı maliyetlerini doğrudan etkilemektedir. 2025 yılında konut satışlarının %14,3 artarak 1.68 milyon adede ulaşması, yüksek maliyetlere rağmen talebin canlı olduğunu göstermektedir. Ancak oranlar bankadan bankaya ve müşterinin risk profiline göre değişiklik göstermektedir.

Güncel piyasa koşullarında aylık kâr payı oranları %2,80 ile %3,50 bandında seyretmektedir. Ancak “İlk Evim” gibi özel kampanya dönemlerinde veya enerji sınıfı yüksek konutlarda bu oranların aşağı çekildiği görülebilmektedir.

Kâr Payı Oranları Nasıl Belirlenir?

Bankalar, müşteriye sunacakları kâr payı oranını belirlerken tek bir veriye bakmazlar. Öncelikle piyasadaki fonlama maliyetleri baz alınır. Bunun üzerine müşterinin Kredi Kayıt Bürosu (KKB) notu yani Findeks puanı eklenir. Kredi notu 1800 ve üzeri olan müşteriler, bankalar için “düşük riskli” grupta yer aldığı için tabela oranlarının altında özel fiyatlamalar alabilirler. Ayrıca, bankanın o dönemdeki likidite durumu ve konutun enerji verimliliği sınıfı da oranı etkileyen faktörlerdir.

Konut Finansmanı Dosya Masrafı ve Ekspertiz Ücretleri

Konut finansmanı kullanırken maliyet sadece kâr payı ile sınırlı değildir. Tüketicilerin bütçe yaparken “Dosya Masrafı” ve “Ekspertiz Ücreti” kalemlerini de göz önünde bulundurması gerekir. Yasal düzenlemelere göre bankalar, kullandırılan finansman tutarının binde 5’ini (‰5) geçmeyecek şekilde dosya masrafı (tahsis ücreti) talep edebilirler. Örneğin 2.000.000 TL’lik bir finansman için dosya masrafı en fazla 10.000 TL olabilir.

Ekspertiz ücreti ise bankanın geliri değil, SPK lisanslı bağımsız değerleme şirketlerine ödenen hizmet bedelidir. 2026 yılı itibarıyla ortalama bir dairenin ekspertiz raporu ücreti, konutun metrekaresine ve konumuna göre 8.000 TL ile 15.000 TL arasında değişebilmektedir. Buna ek olarak ipotek tesis ücreti ve yıllık DASK primleri de başlangıç maliyetlerine eklenmelidir.

Ne Kadar Konut Finansmanı Çekebilirim? (Limit Hesaplama)

Konut finansmanında kullanabileceğiniz tutar, sadece gelirinizle değil, aynı zamanda bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) belirlediği “Kredi Değer Oranı” (LTV – Loan to Value) sınırlamalarıyla da ilişkilidir. 2026 yılında geçerli olan düzenlemeler, alacağınız evin “sıfır” veya “ikinci el” olmasına, enerji sınıfına ve sizin halihazırda bir eviniz olup olmadığına göre çok keskin farklılıklar göstermektedir.

İlk Evim Konut Finansmanı Limitleri

Eğer üzerinize kayıtlı (veya eşinizin üzerine) herhangi bir konut yoksa ve ilk evinizi alıyorsanız, devletin ve BDDK’nın sağladığı en yüksek limitlerden yararlanabilirsiniz. Bu durumda evin ekspertiz değerinin büyük bir kısmını finanse etmeniz mümkündür. Enerji verimliliği yüksek, çevre dostu binalar teşvik edilmektedir.

BDDK kararlarına göre ilk konut alımında limitler şöyledir:

• A Enerji Sınıfı: Ekspertiz değerinin %90’ına kadar.
• B Enerji Sınıfı: Ekspertiz değerinin %85’ine kadar.
• Diğer (Standart): Ekspertiz değerinin %80’ine kadar finansman kullanılabilir.

Örneğin, 5 Milyon TL değerinde A sınıfı enerji belgesine sahip sıfır bir daire için, ilk eviniz olması kaydıyla 4.5 Milyon TL’ye kadar finansman başvurusu yapabilirsiniz.

İkinci Konut Alımlarında Kredi Sınırlaması (%75 Kuralı)

2024 yılında getirilen ve 2026’da da sıkı bir şekilde uygulanan en önemli kural, ikinci konutunu alacak yatırımcıları ilgilendirmektedir. Finansal istikrarı korumak amacıyla BDDK, kendisine veya eşine ait bir konutu bulunan kişilerin ikinci bir ev alırken kullanabilecekleri kredi tutarını %75 oranında düşürmüştür.

Hesaplama Mantığı: Normal şartlarda evin değerinin %80’i kadar kredi çıkması gerekirken, ikinci evde bu tutarın sadece %25’i kadar kredi verilebilir. Örnek: 5 Milyon TL değerindeki bir ev için normalde 4 Milyon TL kredi limiti varken, eğer ikinci evinizi alıyorsanız bu tutar 1 Milyon TL (4 Milyonun %25’i) ile sınırlandırılmıştır. Bu durum, yatırım amaçlı alımlarda peşinat yükümlülüğünü ciddi oranda artırmıştır.

Enerji Sınıfına Göre Finansman Oranları

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırmasını gösteren belgedir. Yeşil finansman kapsamında bankalar, A ve B sınıfı binalara pozitif ayrımcılık yapmaktadır. Aşağıdaki tablo, 5 Milyon TL değerindeki bir konut için (İlk ev alımı varsayılarak) enerji sınıfına göre değişen finansman limitlerini özetlemektedir:

Konut Finansmanı Hesaplama Aracı

Konut finansmanı alırken aylık taksitlerin bütçenize uygunluğunu kontrol etmek hayati önem taşır. Hesaplama yaparken kullanılan temel parametreler; finansman tutarı, vade sayısı (maksimum 120 ay/10 yıl) ve aylık kâr payı oranıdır.

Aşağıda, 1.000.000 TL tutarındaki bir finansman için farklı kâr payı oranlarının 120 ay vadede oluşturduğu geri ödeme tablosunu inceleyebilirsiniz. Bu tablo, oranlardaki küçük bir değişimin toplam maliyete nasıl yansıdığını göstermektedir.

Not: Tablodaki rakamlar yaklaşık değerlerdir; vergiler (BSMV, KKDF konut kredisinde muaftır) ve sigorta masrafları hariçtir.

Konut Finansmanı Başvurusu ve Şartlar

Konut finansmanı süreci, doğru hazırlık yapıldığında hızlı ilerleyen bir süreçtir. Başvurunuzun olumlu sonuçlanması için gelir-borç dengenizin uygun olması ve almak istediğiniz evin krediye uygunluk şartlarını (iskan durumu, ipotek sorunu olmaması vb.) taşıması gerekir.

Başvuru İçin Gerekli Belgeler

Bankalar başvuru aşamasında standart bir belge seti talep eder. Ancak katılım bankaları, mülkiyet devri sürecinde ek protokoller sunabilir. Temel belgeler şunlardır:

• Kimlik Belgesi: Nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaport.
• Gelir Belgesi: Ücretli çalışanlar için maaş bordrosu (veya e-Devlet barkodlu döküm), serbest meslek sahipleri için vergi levhası ve bilanço.
• Satın Alınacak Konuta Ait Belgeler: Tapu fotokopisi ve varsa iskan raporu.
• İkametgah: Yerleşim yeri belgesi veya adınıza kayıtlı son 3 aya ait fatura.

Başvuru Kanalları

Teknolojinin gelişmesiyle birlikte başvurular artık sadece şubelerden yapılmamaktadır. Ziraat Katılım, Kuveyt Türk gibi bankaların mobil uygulamaları üzerinden “Ön Başvuru” yaparak dakikalar içinde limitinizi öğrenebilirsiniz. Ancak konut finansmanında ekspertiz süreci ve tapu devri gerektirdiğinden, sürecin final aşaması mutlaka şubede tamamlanır.

Çalışmayanlar ve Emekliler İçin Şartlar

Düzenli bir geliri olduğunu belgeleyemeyen (çalışmayan) kişilerin konut finansmanı alması zordur ancak imkansız değildir. Bu durumda bankalar genellikle, borcu karşılayabilecek güçte bir kefil veya satın alınan konut haricinde ek bir gayrimenkul teminatı (ipotek) talep edebilirler. Emekliler için ise durum daha kolaydır; emekli maaşlarının yattığı bankadan başvuru yapmaları veya maaş dökümlerini ibraz etmeleri yeterlidir. Ancak emeklilerde “yaş sınırı” (genellikle kredi bitim tarihinde 70-75 yaş) kuralına dikkat edilmelidir.

2026 “İlk Evim” Kampanyası Beklentileri

Konut piyasasında en çok merak edilen konulardan biri de, Orta Vadeli Program (OVP) kapsamında sinyalleri verilen düşük faizli konut kredisidir. Kamuoyunda “1.20 faizli konut kredisi” olarak bilinen bu kampanya, özellikle ilk kez ev sahibi olacakları hedeflemektedir.

Beklentiler, kampanyanın 1.20 faiz oranı (veya denk gelen kâr payı) ve 180 ay (15 yıl) vade seçeneği sunacağı yönündedir. Ancak 2026 yılının ilk çeyreği itibarıyla bu kampanya henüz resmi olarak yürürlüğe girmemiştir. Ekonomistler, kampanyanın enflasyonun belirli bir seviyeye gerilemesiyle birlikte, muhtemelen 2026’nın ikinci yarısında, sınırlı kontenjanla devreye girebileceğini öngörmektedir. Bu kampanyanın hayata geçmesi durumunda, aylık taksitlerin piyasa ortalamasının yarısına kadar düşmesi beklenmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Konut finansmanı ile ilgili kullanıcıların en sık arattığı ve merak ettiği teknik detayları aşağıda derledik.

2 milyonluk eve ne kadar finansman çıkar?

BDDK güncel düzenlemelerine göre; alacağınız ev ilk eviniz ise ve enerji sınıfı A grubu ise evin değerinin %90’ına kadar (1.8 Milyon TL) finansman kullanabilirsiniz. Ancak eğer ailenizin sahip olduğu ikinci bir ev olarak alacaksanız, bu tutar %22,5 seviyesine (yaklaşık 450 Bin TL) düşmektedir.

Konut finansmanında erken ödeme cezası var mı?

Evet, yasal bir sınırlama dahilinde vardır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre; sabit kâr paylı konut finansmanlarında borcunuzu vadesinden önce kapatmak isterseniz banka sizden tazminat talep edebilir. Bu ceza, kalan vadesi 36 aydan az olan kredilerde ödenen anaparanın %1’ini, 36 aydan fazla olanlarda ise %2’sini geçemez.

İnşaat halindeki eve finansman çıkar mı?

Katılım bankaları genellikle tamamlanmış (iskanlı) veya tamamlanma oranı en az %80 seviyesinde olan konutlara finansman sağlar. Ancak bankanın anlaşmalı olduğu “Garantörlü Projeler”den (Markalı Konut Projeleri) ev alıyorsanız, inşaatın başlangıç aşamasında bile finansman kullanmanız mümkün olabilir. Buna “Proje Kredisi” adı verilir.

Konut finansmanı borcu bitmeden ev satılabilir mi?

Evet, satılabilir. Ancak evin üzerinde bankanın ipoteği (rehin) bulunduğu için satış işlemi “İpotekli Satış” olarak gerçekleşir. Genellikle alıcı, tapu devri sırasında kalan borcu bankaya öder ve ipotek kaldırılarak (fek edilerek) temiz tapu devri yapılır. Alternatif olarak, alıcı da aynı bankadan kredi kullanarak “borç transferi” yoluyla evi satın alabilir.

Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan oranlar ve hesaplamalar bilgilendirme amaçlıdır. Bankaların güncel piyasa koşullarına göre oran değiştirme hakkı saklıdır. Yatırım kararı almadan önce finansal danışmanınıza veya ilgili banka şubesine başvurmanız önerilir.